鼓楼突围：为何城市的老城区总在离我们而去？

鼓楼突围：为何城市的老城区总在离我们而去？

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　　一座古城，似乎总是少不了一座鼓楼的存在，它总是忠实着矗立在城市中央，静静地俯瞰着城墙下的人来人往，它不是属于一代人的，而是属于是一代又一代人的。

　　而天津的鼓楼，也就是天津以前的老城厢地区，正是天津城市发展的起源，有人说，现在的天津市就是以鼓楼为中心，向四周不断扩张而形成的，所以声称“鼓楼” 是天津市的发源地。

　　而随着现代天津市的发展与新的城市路网规划，鼓楼似乎淹没在了高楼大厦的海洋之中，被城市主干道所包围。它似乎成为了现代都市中一块格格不入的老城历史街区，在现代建筑之中成为了一座孤岛，呈现出与外界截然不同的气场。

　　而鼓楼商业街内部的情况也不容乐观，在一条街上随处可见倒闭的店铺，虽说来的时候是五一节，但是街上也看不到几个行人与游客，虽然其中的建筑、传统小吃以及文玩似乎在向我诉说着鼓楼的历史，但是也难掩鼓楼商业街活力的衰退。

　　后来我和天津的同学了解了一下，他的建议是在周四文玩大集或者设卫纪念灯光节的时候去。后来我也在这两个时间段去了，举办活动的鼓楼商业街确实非常热闹。但是仅仅依靠这些活动，还无法带来一个地区持续的人流与活力，这不是一个老城中心应有的繁荣。

　　其实鼓楼目前面临的以上种种困境，归根结底来说，还是一个历史空间的再生产问题。鼓楼物质空间的转变实际上是时代、经济各个因素的作用，以及多方合力的结果。只有了解其更新过程，才能够帮助它突出重围。

　　那么想要了解鼓楼地区困境的由来，我们必须先了解鼓楼地区的历史，而鼓楼作为天津的老城区，其发展历程也是天津城的发展历史，所以在探讨这个问题之前，我们要先理清天津城市的发展历史。

　　鼓楼地区，也就是天津城市的正式发展，还要从明代说起当时天津由于地理位置处于海河要道，军事地理位置极为重要，所以当时天津的职能是一座军事行政中心。而明代的这一次城市建设活动，奠定了天津老城厢地区，也就是鼓楼地区的基本格局。

　　清代是天津城市发展的一个高潮期，最主要的是天津的城市职能发生了转变，它由原来的军事行政中心变为拱卫京师的重要商业中心。而老城厢地区已经俨然成为了天津市的政治中心，由于军事职能的削弱，在老城厢地区也开始逐渐出现经济活动区，同时开始成为各类富豪巨贾居住的区域，一些著名古建筑例如卞家乡祠就在这一时期落成。

　　时间到了近代，由于辛丑条约等一系列丧权辱国条约的签订，天津城市的围墙被拆除，此时天津的经济中心已经转向相对稳定的租界区，老城厢地区的经济政治中心地位随着战乱的爆发而一去不返。加上建筑随着时间的老化，连年征战导致建筑损毁严重等问题，该地区的生产力受损，已经严重低于其他地区的平均价值，其改造也迫在眉睫。

　　虽然鼓楼地区因为种种原因导致了衰退，但是其作为天津老城的中心，天津市的起源，其代表性不言而喻，而改造计划也不能贸然执行，在改造前必须要考虑鼓楼建筑群所蕴含的价值。

　　从规划的角度来看，鼓楼老城厢地区是天津城市发展的真实写照，其十字形的城市轴线，在交点处建设鼓楼的布局是天津老城厢的特色。

　　而从建筑的价值来看，天津老城厢地区的建筑主要以民居建筑为主，为北方传统民居式样——四合院为主。但是天津的四合院形制不如北京四合院严谨，院子中建筑有的是传统四合院布局，有的呈三合院布局，甚至有的院落中还出现小洋楼等西方建筑。这种风格杂糅的建筑群被称为“四合套”，也在一定程度上反映了天津传统建筑的兼容并包的特点。此外，鼓楼建筑群还以其精美的木雕、砖雕而闻名，是我国建筑装饰中的精品。

　　鼓楼老城厢地区的建筑也是天津平民文化的载体，其中一些著名建筑，例如文庙，反映了当时居民传统的的宗教信仰以及作为庙会活动的载体，而基督教会仓门口教堂又可以反映出时代变迁对居民宗教信仰的影响，体现出多元复合的民间信仰。

　　而官立模范小学旧址、问津书院等建筑则是天津教育发展的见证。而老城厢的茶楼、戏楼、富人家的大院等，又反映了天津市民丰富的餐饮文化、戏曲文化、手工艺流派、居民生活等，这些建筑事实上具有很大的开发潜力。

　　鼓楼地区无论是从规划还是建筑上，都是那个时代天津市发展的见证，反映了那个时代天津的建筑水平，具有很高的价值。因此，如何处理古建筑与新城开发问题，如何让老城厢地区重新生产价值就成了地区改造的焦点问题。

　　为了处理好老城厢地区的发展问题，其规划方案经历了很长时间的讨论，主要分为三个阶段。

　　第一阶段主要是1992年到1993年间，天津市规划院与澳洲专家的意见交换。其中澳方提出应该控制交通，保持原有的老城风貌，保护老城边界的想法。此时天津市规划院的看法主要集中在尽量保护原有建筑的同时，完善使用功能，建设突出商业旅游特点的综合居住区。尽管二者在是否拓宽道路、限制人流等方面的意见存在分歧，但是在保护历史建筑的方面意见相对比较统一。

　　第二阶段为1994年的龙城规划方案，在此方案中，已经明确提出发展商业、旅游等第三产业，建设高级现代城市居住区，促进老城厢地区经济复苏等口号。我们不难看出，政府对老城厢的定位是一个有经济回报的地区，其开发的结果必须要能带来确切经济效益。这也间接否定了澳方专家给出的通过联合国教科文组织募集改造资金的提议，此方案也旨在发掘老城厢地区的生产力，拉动经济增长。

　　而到了第三阶段，也就是线的详细规划方案，在这一方案中，延续了上一版规划的思想，将其打造为集商住文化旅游为一体的城市中心现代综合区。但是其开发强度要远大于上一版方案。该方案建立了全新的路网体系取代了旧的路网，同时仅仅保留鼓楼中心区的部分。对于其外侧建筑采用了名义上为改造，实则为重建的策略，建立起一大批现代商业区与住宅区，这无疑进一步加速了老城厢地区建筑群的名存实亡。

　　2004年老城厢地区详细规划的平面图，注意看鼓楼商业街周围的区域，当时在规划上还是保留着相当一部分四合院的建筑肌理的。

　　从1992-1993的中澳专家评估到2004-2005的详细规划方案，虽然老城厢地区土地利用方式确实在不断完善与优化，但是对于历史建筑物与构筑物的保护已经全然枉顾了澳方专家的建议。甚至在开发过程中，连1994年定下的32处重点保护建筑也没有完全守住，这显然违背了老城厢地区开发的初心。那么到底是什么样的原有导致了这一转变，我想有这三方力量的推动。

　　首先第一个影响力最强的要素是政府，政府充当了老城厢地区开发者与策划者的角色，然而当时时代的变化又促进其价值观的转变。在2004方案规划出台之前，当时全国遭受非典疫情的打击，天津也不例外，此时政府需要找到一个能帮助天津市快速振兴经济的路径，来摆脱非典疫情对于经济造成的影响。

　　此外老城厢地区建筑群占据了大片土地，却不能产生应有的平均利润，不符合市场规律。此外，此类文旅型产业在当时被认为是投入与回报不一定匹配，后续建筑的维护管理工作又要投入一大笔资金。这是当时急于求成的天津市无法接受的。

　　而房地产具有高回报，周期短的特点，发展房地产经济在更新城市基础设施的同时，可以创造大量的经济收益，达到拉动地区经济增长的目的。鼓楼改造的时间从2004年开始，当时正值第二轮房地产业开发的热潮，这也就不难解释，为什么03年的方案变动会如此之大了。

　　第二个影响因素就是开发商，开发商的目的比较单纯，就是以追求利益最大化为目标，古建筑的价值得不到开发商的认可，但是开发商在开发现代房地产项目的时候，可是以保护古建筑为名，可以换取到政府的种种优惠政策，从而实现利益最大化。并且在后续重建一批古建筑的过程中，对原有的建筑工艺也没有充分的尊重，使得复原效果也没有达到预期。

　　第三个影响要素是老城厢地区的居民，居民其实是很想搬离这块区域的，因为当时老城厢地区的居住环境确实比较恶劣，各项基础设施难以满足居民增长的需求。以鼓楼商业区为例，从2001年4月启动拆迁到2002年商业街东南北开街，其拆迁建设速度之快，这背后可能也离不开居民搬迁的强烈意愿。

　　但是原住民的大量搬迁也导致了生活文化流失的问题。对于老居民来说，鼓楼这一富有生活气息的场景已经远去，政府的拆迁金也不足以让他们重新在这一区域购房。而新居民对于鼓楼的感情，自然赶不上老居民。场所认同感的削弱，这也是导致鼓楼活力衰退的原因之一。

　　如今老城厢街区已经成为了博物馆里面的模型，而以上所提到的各个方面的要素，塑造了我们现在看到的鼓楼鼓楼商业街，并且从根本上深刻改变了鼓楼的外环境、内环境、文化底蕴。

　　首先是经济结构的转变改变了鼓楼的外环境，原有的十字街的规划布局已经失去了连续性，造成了鼓楼内外环境呈现迥异的风格，造成了鼓楼街区景观的不协调。此外在鼓楼街区外围建立的大量现代购物中心与居住区，其高度要远远超过当时规划时的预期高度，破坏了鼓楼街区的天际线。

　　此外，新成立的集购物与娱乐为一体的购物中心远比鼓楼更能满足当代新居民的生活需求，提供他们所需要的产品，渐渐地形成购物商城满足需求—吸引“城市新贵”涌入—消费能力上升—地价上涨的土地士绅化局面，源源不断的吸引着人流，反倒使得鼓楼的人流日渐稀疏。

　　外部环境的变化，自然会带来内部环境的异化。外部商业结构的改变，对于现如今的鼓楼商业街业态的影响是立竿见影的。由于新规划形成的主干道三面包围鼓楼商业街的路网结构，这也就导致了靠近主干道的建筑呈现出外向型的特点 ，而靠近原有十字街的店铺则呈现出内向型的特点。

　　外向型的商业空间面向城市居民，所以其业态也必须向现代居民的生活所靠拢，这导致外围的业态较为驳杂，甚至还有口腔诊所，幼儿园这种完全脱离了休闲娱乐导向的业态，这显然是不协调的。

　　而内向型的建筑空间面向鼓楼，服务人群多为游客（这里的游客也包括了附近居民），因为其呈现内向型空间的特点，所以他们更多的需要考虑的是业态与鼓楼内部建筑群的古典氛围相协调，其业态也相对比较单调，南半部以餐饮与手工艺品为主，北半部以及天街部分以古玩字画为主。这样的业态虽然很好地体现了老城特色，但是这些业态与现代市民的需求不匹配，对吸引人流起不到很好的作用。

　　如今的鼓楼商业街，像是在两种力量拉扯之下形成的空间，一头是符合现代市民口味的大商场的力量，另一头是鼓楼为代表的传统民俗文化的力量。导致了鼓楼商业街内外商业的导向不一致，从而引起分野。

　　老城厢地区在拆迁过程中，由于大量建筑的拆迁与重建，其历史文化的原真性受到了不小的冲击。而原住民的搬离，则加速了该地区生活文化的消亡，加深了人与鼓楼之间的疏离感。而代表着现代居民生活文化的大商业圈的建立，使得原有的历史文化再度遭受冲击。

　　总而言之，是各种要素以及各方力量的推动下，鼓楼这这样重建完成了，在其中政府与开发商的获得了利益，城市整体的面貌焕然一新，原先住在老破小的居民也住上了楼房。但是这一切都是建立在牺牲鼓楼老城厢地区完整性的基础上的，一个只有建筑与文化受伤的世界还是诞生了。

　　鼓楼的问题，归根结底还是一个空间生产方式的问题，周期短，回报高的房地产业的确可以促进地区经济的迅速发展，但是这种发展是以老城厢地区的建筑、文化与历史为代价的。城市无法重来，这些建筑一旦被拆除就绝无回头的余地，所以这样的生产模式实际上对于历史街区来说，并不是可持续的。

　　而要寻找可持续的生产方式，就不能仅仅把目光放在土地上，还是要回归建筑，寻找建筑可发掘的价值。前文所说的建筑承载的古城历史，民俗文化等，其实都是建筑蕴含的一种文化资本。文化资本的定义是一切与文化有关的有形与无形资本，这种文化资本在文化资源稀缺的情况下，更容易成为各方争抢的对象。鼓楼作为城市文化的空间载体，其本身就具有唯一性与垄断性，在文化资本的基础上发展商业，容易处于竞争优势地位。

　　重视文化资本对于空间再生产而言，最直接的体现在于对旅游业，文化产业，甚至是休闲娱乐产业的发展利好。而对于社会层面而言，可以重塑城市文化形象，增进社会团结，市民归属感，地方认同感，吸引资本与经济的流动。

　　而对于现如今鼓楼地区的发展，可以借助其保留老城文化与市民文化资本，在此基础上发展多重产业，创造空间的价值。

　　鼓楼内部空间的问题主要有两点，一是靠近十字街内部的商业空间，存在过于单调的问题，二是外部靠近城市干道的商业空间，存在内容驳杂的问题。

　　对于内部需要的是业态丰富，内部空间的业态目前是较为单调的，其实许多重复的业态仅仅是为了满足规划上的定位，大量重复的古玩店，书画店不仅仅让游客没有兴趣，更是挤压了同行之间的生存空间，损害了商家的效益。所以，从鼓楼商业街的定位来看，内部代表传统文化商业的保留是毋庸质疑的，但是我们也需要融合现代市民的新文化与生活方式的商业模式，使鼓楼商业街业态呈现出多元化的特点。

　　而在多元化的业态中，一些代表天津传统文化的业态例如传统小吃：蛤蟆吐蜜，耳朵眼炸糕等，它们是鼓楼的文化资本，为鼓楼商业街赋予了文化气息，是有别于周围大商场的一种体验。而现代化的商业又迎合了现代人的生活方式，创造了休闲轻松的氛围。

　　对于外部业态需要的是统一方向，需要利用好鼓楼的文化资本在此基础上，发展休闲娱乐产业以及文化产业等相关产业，协调好发展方向。必要时剔除一些无关的业态，让鼓楼商业街内外相构成一个整体，统一风貌，让鼓楼地区标识性加强。

　　其实无论是什么样的文化，都需要一种载体。而鼓楼商业街作为鼓楼文化的载体，其公共空间必须安全舒适，才能吸引游人造访。

　　鼓楼地区的一大问题是公共空间质量质量不高，因为在规划中该区域已经被定为成了为商业活动服务的商业街，所以其中对人的活动考虑的就比较粗糙。要想重新吸引人流，一个高品质的公共空间也是必不可少的。

　　首先要做的是重塑内部路网，目前鼓楼商业街内部缺少道路，交通功能主要由两条主轴线承担，需要在公共空间的改造可以增加二级路、三级路，沟通场地内的其他建筑物。其次的话就是公共休息空间质量不高，座椅等设施老化已经比较严重了，需要对这些公共设施进行更新，才能吸引人们停留驻足。

　　鼓楼目前的活动主要有建城纪念灯光秀，周四的文玩大集，以及新举办的鼓楼夜市。从结果上来看，这些活动的举办确实为鼓楼起到了吸引人流的作用。

　　但是鼓楼夜市是以在鼓楼中心广场设置临时摊位形成的夜市，这种做法一来挤占了商业街内开店商户的生存空间，二来这些摊位与设施破坏了鼓楼的统一风貌。

　　后续的活动策划，希望能从鼓楼所代表的文化资本入手。举办一些有关鼓楼文化形象的活动，向公众普及老城厢地区的历史，增强市民归属感，使鼓楼形象深入人心。

　　对于一些能够彰显本土文化，市民共同记忆的活动，例如周四文玩大集，需要继续举办下去，将活动与天津传统传统市民文化相结合。此外，天津鼓楼还可以承接其他的文化创意活动，例如艺术周，文创作品展等等，在丰富鼓楼自身的文化内涵的同时能够吸引流量。

　　其实鼓楼的困境只是一个缩影，影射了还有许许多多的历史街区，它们在历史上也繁华过，但是随着时间的推移其生产力不断地衰弱、活力也不断削弱。这些历史街区往往拥有丰富的文化资源与占据着城市核心的地理位置，而接下来要用什么样的策略来保护古城，同时还要保证城市经济的稳步发展，这确实是一个问题。

　　从时代的角度上来看，我国的经济发展模式已经逐渐从增量经济走向存量经济，这一点放到城市规划的层面上来看，就是说许多发达的城市，其空间划分已经基本完成，而以前那种急速扩展的时代已经一去不复返了。而对这种已有的城市历史空间，需要用更加详尽的规划手段，为其规划新的发展方式，来挖掘其价值，实现城市的可持续发展。因此，从增量走向存量是一种必然，古建的保护与发展也需要新的视角。

　　从以往增量的视角来看，保护古迹的投入与产出不平衡是客观存在的问题，而投资房地产业的回报是稳定的，对于城市经济发展的推动力是强大的。而历史建筑所占有的核心地块，与房地产开发需要的土地，在一些特征上是高度重合的。因此拆除古建筑，开发房地产业似乎是城市发展无可避免的选择。

　　但是从存量的视角来看，历史建筑所蕴含的城市文化资本也具有唯一性与垄断性，是地区的一张名片，加以利用也可以带动商业等第三产业的发展，已经有许多案例证明，古建筑与商业的合流，是可以带来直接的经济效益，例如无锡的南长街、扬州的皮市街、成都的太古里等等。

　　此外，历史街区的开放式街区布局，对于现代的大商城式建筑而言，反而是一种全新的体验模式。其次，修复城市历史街区，基于文化资本开发相关产业，比传统的房地产业可以带来更好的社会效益，有利于维护地区的团结稳定，增强文化自信。

　　一些建设相对比较成功的历史街区，如平江历史街区，虽然身处核心城区，但是其在发展了旅游业、商业的同时也留住了原住民、留住了历史文化。

　　事实上，近年来对于许多针对历史街区的设计实践已经证明了，城市文化存续与城市经济发展，在本质上并无冲突。然而现实是容不得天真的，我们的城市需要发展，政府需要拥抱投资的确定性，百姓需要更好的居住环境，城市的经济需要发展，而看上去房地产就是当时唯一的“版本答案”。

　　但是这样的发展方式，是建立在在牺牲城市文脉与历史特色的基础上的。作家冯骥才在《城市可以重来吗》一文提到：如果从精神与文化层面上去认识城市，城市是有尊严的，应当对它心存敬畏；可是如果仅仅把它当做一种使用对象，必然会对它随心所欲的宰割。

　　所以说，城市历史空间的改造不仅仅事关经济发展，更是有关城市的文脉与精神的存续。我们在选择其发展方式的时候，务必要慎重一点，因为历史无法重来，城市无法重来。

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一座古城，似乎总是少不了一座鼓楼的存在，它总是忠实着矗立在城市中央，静静地俯瞰着城墙下的人来人往，它不是属于一代人的，而是属于是一代又一代人的。

　　而天津的鼓楼，也就是天津以前的老城厢地区，正是天津城市发展的起源，有人说，现在的天津市就是以鼓楼为中心，向四周不断扩张而形成的，所以声称“鼓楼” 是天津市的发源地。

　　而随着现代天津市的发展与新的城市路网规划，鼓楼似乎淹没在了高楼大厦的海洋之中，被城市主干道所包围。它似乎成为了现代都市中一块格格不入的老城历史街区，在现代建筑之中成为了一座孤岛，呈现出与外界截然不同的气场。

　　而鼓楼商业街内部的情况也不容乐观，在一条街上随处可见倒闭的店铺，虽说来的时候是五一节，但是街上也看不到几个行人与游客，虽然其中的建筑、传统小吃以及文玩似乎在向我诉说着鼓楼的历史，但是也难掩鼓楼商业街活力的衰退。

　　后来我和天津的同学了解了一下，他的建议是在周四文玩大集或者设卫纪念灯光节的时候去。后来我也在这两个时间段去了，举办活动的鼓楼商业街确实非常热闹。但是仅仅依靠这些活动，还无法带来一个地区持续的人流与活力，这不是一个老城中心应有的繁荣。

　　其实鼓楼目前面临的以上种种困境，归根结底来说，还是一个历史空间的再生产问题。鼓楼物质空间的转变实际上是时代、经济各个因素的作用，以及多方合力的结果。只有了解其更新过程，才能够帮助它突出重围。

　　那么想要了解鼓楼地区困境的由来，我们必须先了解鼓楼地区的历史，而鼓楼作为天津的老城区，其发展历程也是天津城的发展历史，所以在探讨这个问题之前，我们要先理清天津城市的发展历史。

　　鼓楼地区，也就是天津城市的正式发展，还要从明代说起当时天津由于地理位置处于海河要道，军事地理位置极为重要，所以当时天津的职能是一座军事行政中心。而明代的这一次城市建设活动，奠定了天津老城厢地区，也就是鼓楼地区的基本格局。

　　清代是天津城市发展的一个高潮期，最主要的是天津的城市职能发生了转变，它由原来的军事行政中心变为拱卫京师的重要商业中心。而老城厢地区已经俨然成为了天津市的政治中心，由于军事职能的削弱，在老城厢地区也开始逐渐出现经济活动区，同时开始成为各类富豪巨贾居住的区域，一些著名古建筑例如卞家乡祠就在这一时期落成。

　　时间到了近代，由于辛丑条约等一系列丧权辱国条约的签订，天津城市的围墙被拆除，此时天津的经济中心已经转向相对稳定的租界区，老城厢地区的经济政治中心地位随着战乱的爆发而一去不返。加上建筑随着时间的老化，连年征战导致建筑损毁严重等问题，该地区的生产力受损，已经严重低于其他地区的平均价值，其改造也迫在眉睫。

　　虽然鼓楼地区因为种种原因导致了衰退，但是其作为天津老城的中心，天津市的起源，其代表性不言而喻，而改造计划也不能贸然执行，在改造前必须要考虑鼓楼建筑群所蕴含的价值。

　　从规划的角度来看，鼓楼老城厢地区是天津城市发展的真实写照，其十字形的城市轴线，在交点处建设鼓楼的布局是天津老城厢的特色。

　　而从建筑的价值来看，天津老城厢地区的建筑主要以民居建筑为主，为北方传统民居式样——四合院为主。但是天津的四合院形制不如北京四合院严谨，院子中建筑有的是传统四合院布局，有的呈三合院布局，甚至有的院落中还出现小洋楼等西方建筑。这种风格杂糅的建筑群被称为“四合套”，也在一定程度上反映了天津传统建筑的兼容并包的特点。此外，鼓楼建筑群还以其精美的木雕、砖雕而闻名，是我国建筑装饰中的精品。

　　鼓楼老城厢地区的建筑也是天津平民文化的载体，其中一些著名建筑，例如文庙，反映了当时居民传统的的宗教信仰以及作为庙会活动的载体，而基督教会仓门口教堂又可以反映出时代变迁对居民宗教信仰的影响，体现出多元复合的民间信仰。

　　而官立模范小学旧址、问津书院等建筑则是天津教育发展的见证。而老城厢的茶楼、戏楼、富人家的大院等，又反映了天津市民丰富的餐饮文化、戏曲文化、手工艺流派、居民生活等，这些建筑事实上具有很大的开发潜力。

　　鼓楼地区无论是从规划还是建筑上，都是那个时代天津市发展的见证，反映了那个时代天津的建筑水平，具有很高的价值。因此，如何处理古建筑与新城开发问题，如何让老城厢地区重新生产价值就成了地区改造的焦点问题。

　　为了处理好老城厢地区的发展问题，其规划方案经历了很长时间的讨论，主要分为三个阶段。

　　第一阶段主要是1992年到1993年间，天津市规划院与澳洲专家的意见交换。其中澳方提出应该控制交通，保持原有的老城风貌，保护老城边界的想法。此时天津市规划院的看法主要集中在尽量保护原有建筑的同时，完善使用功能，建设突出商业旅游特点的综合居住区。尽管二者在是否拓宽道路、限制人流等方面的意见存在分歧，但是在保护历史建筑的方面意见相对比较统一。

　　第二阶段为1994年的龙城规划方案，在此方案中，已经明确提出发展商业、旅游等第三产业，建设高级现代城市居住区，促进老城厢地区经济复苏等口号。我们不难看出，政府对老城厢的定位是一个有经济回报的地区，其开发的结果必须要能带来确切经济效益。这也间接否定了澳方专家给出的通过联合国教科文组织募集改造资金的提议，此方案也旨在发掘老城厢地区的生产力，拉动经济增长。

　　而到了第三阶段，也就是线的详细规划方案，在这一方案中，延续了上一版规划的思想，将其打造为集商住文化旅游为一体的城市中心现代综合区。但是其开发强度要远大于上一版方案。该方案建立了全新的路网体系取代了旧的路网，同时仅仅保留鼓楼中心区的部分。对于其外侧建筑采用了名义上为改造，实则为重建的策略，建立起一大批现代商业区与住宅区，这无疑进一步加速了老城厢地区建筑群的名存实亡。

　　2004年老城厢地区详细规划的平面图，注意看鼓楼商业街周围的区域，当时在规划上还是保留着相当一部分四合院的建筑肌理的。

　　从1992-1993的中澳专家评估到2004-2005的详细规划方案，虽然老城厢地区土地利用方式确实在不断完善与优化，但是对于历史建筑物与构筑物的保护已经全然枉顾了澳方专家的建议。甚至在开发过程中，连1994年定下的32处重点保护建筑也没有完全守住，这显然违背了老城厢地区开发的初心。那么到底是什么样的原有导致了这一转变，我想有这三方力量的推动。

　　首先第一个影响力最强的要素是政府，政府充当了老城厢地区开发者与策划者的角色，然而当时时代的变化又促进其价值观的转变。在2004方案规划出台之前，当时全国遭受非典疫情的打击，天津也不例外，此时政府需要找到一个能帮助天津市快速振兴经济的路径，来摆脱非典疫情对于经济造成的影响。

　　此外老城厢地区建筑群占据了大片土地，却不能产生应有的平均利润，不符合市场规律。此外，此类文旅型产业在当时被认为是投入与回报不一定匹配，后续建筑的维护管理工作又要投入一大笔资金。这是当时急于求成的天津市无法接受的。

　　而房地产具有高回报，周期短的特点，发展房地产经济在更新城市基础设施的同时，可以创造大量的经济收益，达到拉动地区经济增长的目的。鼓楼改造的时间从2004年开始，当时正值第二轮房地产业开发的热潮，这也就不难解释，为什么03年的方案变动会如此之大了。

　　第二个影响因素就是开发商，开发商的目的比较单纯，就是以追求利益最大化为目标，古建筑的价值得不到开发商的认可，但是开发商在开发现代房地产项目的时候，可是以保护古建筑为名，可以换取到政府的种种优惠政策，从而实现利益最大化。并且在后续重建一批古建筑的过程中，对原有的建筑工艺也没有充分的尊重，使得复原效果也没有达到预期。

　　第三个影响要素是老城厢地区的居民，居民其实是很想搬离这块区域的，因为当时老城厢地区的居住环境确实比较恶劣，各项基础设施难以满足居民增长的需求。以鼓楼商业区为例，从2001年4月启动拆迁到2002年商业街东南北开街，其拆迁建设速度之快，这背后可能也离不开居民搬迁的强烈意愿。

　　但是原住民的大量搬迁也导致了生活文化流失的问题。对于老居民来说，鼓楼这一富有生活气息的场景已经远去，政府的拆迁金也不足以让他们重新在这一区域购房。而新居民对于鼓楼的感情，自然赶不上老居民。场所认同感的削弱，这也是导致鼓楼活力衰退的原因之一。

　　如今老城厢街区已经成为了博物馆里面的模型，而以上所提到的各个方面的要素，塑造了我们现在看到的鼓楼鼓楼商业街，并且从根本上深刻改变了鼓楼的外环境、内环境、文化底蕴。

　　首先是经济结构的转变改变了鼓楼的外环境，原有的十字街的规划布局已经失去了连续性，造成了鼓楼内外环境呈现迥异的风格，造成了鼓楼街区景观的不协调。此外在鼓楼街区外围建立的大量现代购物中心与居住区，其高度要远远超过当时规划时的预期高度，破坏了鼓楼街区的天际线。

　　此外，新成立的集购物与娱乐为一体的购物中心远比鼓楼更能满足当代新居民的生活需求，提供他们所需要的产品，渐渐地形成购物商城满足需求—吸引“城市新贵”涌入—消费能力上升—地价上涨的土地士绅化局面，源源不断的吸引着人流，反倒使得鼓楼的人流日渐稀疏。

　　外部环境的变化，自然会带来内部环境的异化。外部商业结构的改变，对于现如今的鼓楼商业街业态的影响是立竿见影的。由于新规划形成的主干道三面包围鼓楼商业街的路网结构，这也就导致了靠近主干道的建筑呈现出外向型的特点 ，而靠近原有十字街的店铺则呈现出内向型的特点。

　　外向型的商业空间面向城市居民，所以其业态也必须向现代居民的生活所靠拢，这导致外围的业态较为驳杂，甚至还有口腔诊所，幼儿园这种完全脱离了休闲娱乐导向的业态，这显然是不协调的。

　　而内向型的建筑空间面向鼓楼，服务人群多为游客（这里的游客也包括了附近居民），因为其呈现内向型空间的特点，所以他们更多的需要考虑的是业态与鼓楼内部建筑群的古典氛围相协调，其业态也相对比较单调，南半部以餐饮与手工艺品为主，北半部以及天街部分以古玩字画为主。这样的业态虽然很好地体现了老城特色，但是这些业态与现代市民的需求不匹配，对吸引人流起不到很好的作用。

　　如今的鼓楼商业街，像是在两种力量拉扯之下形成的空间，一头是符合现代市民口味的大商场的力量，另一头是鼓楼为代表的传统民俗文化的力量。导致了鼓楼商业街内外商业的导向不一致，从而引起分野。

　　老城厢地区在拆迁过程中，由于大量建筑的拆迁与重建，其历史文化的原真性受到了不小的冲击。而原住民的搬离，则加速了该地区生活文化的消亡，加深了人与鼓楼之间的疏离感。而代表着现代居民生活文化的大商业圈的建立，使得原有的历史文化再度遭受冲击。

　　总而言之，是各种要素以及各方力量的推动下，鼓楼这这样重建完成了，在其中政府与开发商的获得了利益，城市整体的面貌焕然一新，原先住在老破小的居民也住上了楼房。但是这一切都是建立在牺牲鼓楼老城厢地区完整性的基础上的，一个只有建筑与文化受伤的世界还是诞生了。

　　鼓楼的问题，归根结底还是一个空间生产方式的问题，周期短，回报高的房地产业的确可以促进地区经济的迅速发展，但是这种发展是以老城厢地区的建筑、文化与历史为代价的。城市无法重来，这些建筑一旦被拆除就绝无回头的余地，所以这样的生产模式实际上对于历史街区来说，并不是可持续的。

　　而要寻找可持续的生产方式，就不能仅仅把目光放在土地上，还是要回归建筑，寻找建筑可发掘的价值。前文所说的建筑承载的古城历史，民俗文化等，其实都是建筑蕴含的一种文化资本。文化资本的定义是一切与文化有关的有形与无形资本，这种文化资本在文化资源稀缺的情况下，更容易成为各方争抢的对象。鼓楼作为城市文化的空间载体，其本身就具有唯一性与垄断性，在文化资本的基础上发展商业，容易处于竞争优势地位。

　　重视文化资本对于空间再生产而言，最直接的体现在于对旅游业，文化产业，甚至是休闲娱乐产业的发展利好。而对于社会层面而言，可以重塑城市文化形象，增进社会团结，市民归属感，地方认同感，吸引资本与经济的流动。

　　而对于现如今鼓楼地区的发展，可以借助其保留老城文化与市民文化资本，在此基础上发展多重产业，创造空间的价值。

　　鼓楼内部空间的问题主要有两点，一是靠近十字街内部的商业空间，存在过于单调的问题，二是外部靠近城市干道的商业空间，存在内容驳杂的问题。

　　对于内部需要的是业态丰富，内部空间的业态目前是较为单调的，其实许多重复的业态仅仅是为了满足规划上的定位，大量重复的古玩店，书画店不仅仅让游客没有兴趣，更是挤压了同行之间的生存空间，损害了商家的效益。所以，从鼓楼商业街的定位来看，内部代表传统文化商业的保留是毋庸质疑的，但是我们也需要融合现代市民的新文化与生活方式的商业模式，使鼓楼商业街业态呈现出多元化的特点。

　　而在多元化的业态中，一些代表天津传统文化的业态例如传统小吃：蛤蟆吐蜜，耳朵眼炸糕等，它们是鼓楼的文化资本，为鼓楼商业街赋予了文化气息，是有别于周围大商场的一种体验。而现代化的商业又迎合了现代人的生活方式，创造了休闲轻松的氛围。

　　对于外部业态需要的是统一方向，需要利用好鼓楼的文化资本在此基础上，发展休闲娱乐产业以及文化产业等相关产业，协调好发展方向。必要时剔除一些无关的业态，让鼓楼商业街内外相构成一个整体，统一风貌，让鼓楼地区标识性加强。

　　其实无论是什么样的文化，都需要一种载体。而鼓楼商业街作为鼓楼文化的载体，其公共空间必须安全舒适，才能吸引游人造访。

　　鼓楼地区的一大问题是公共空间质量质量不高，因为在规划中该区域已经被定为成了为商业活动服务的商业街，所以其中对人的活动考虑的就比较粗糙。要想重新吸引人流，一个高品质的公共空间也是必不可少的。

　　首先要做的是重塑内部路网，目前鼓楼商业街内部缺少道路，交通功能主要由两条主轴线承担，需要在公共空间的改造可以增加二级路、三级路，沟通场地内的其他建筑物。其次的话就是公共休息空间质量不高，座椅等设施老化已经比较严重了，需要对这些公共设施进行更新，才能吸引人们停留驻足。

　　鼓楼目前的活动主要有建城纪念灯光秀，周四的文玩大集，以及新举办的鼓楼夜市。从结果上来看，这些活动的举办确实为鼓楼起到了吸引人流的作用。

　　但是鼓楼夜市是以在鼓楼中心广场设置临时摊位形成的夜市，这种做法一来挤占了商业街内开店商户的生存空间，二来这些摊位与设施破坏了鼓楼的统一风貌。

　　后续的活动策划，希望能从鼓楼所代表的文化资本入手。举办一些有关鼓楼文化形象的活动，向公众普及老城厢地区的历史，增强市民归属感，使鼓楼形象深入人心。

　　对于一些能够彰显本土文化，市民共同记忆的活动，例如周四文玩大集，需要继续举办下去，将活动与天津传统传统市民文化相结合。此外，天津鼓楼还可以承接其他的文化创意活动，例如艺术周，文创作品展等等，在丰富鼓楼自身的文化内涵的同时能够吸引流量。

　　其实鼓楼的困境只是一个缩影，影射了还有许许多多的历史街区，它们在历史上也繁华过，但是随着时间的推移其生产力不断地衰弱、活力也不断削弱。这些历史街区往往拥有丰富的文化资源与占据着城市核心的地理位置，而接下来要用什么样的策略来保护古城，同时还要保证城市经济的稳步发展，这确实是一个问题。

　　从时代的角度上来看，我国的经济发展模式已经逐渐从增量经济走向存量经济，这一点放到城市规划的层面上来看，就是说许多发达的城市，其空间划分已经基本完成，而以前那种急速扩展的时代已经一去不复返了。而对这种已有的城市历史空间，需要用更加详尽的规划手段，为其规划新的发展方式，来挖掘其价值，实现城市的可持续发展。因此，从增量走向存量是一种必然，古建的保护与发展也需要新的视角。

　　从以往增量的视角来看，保护古迹的投入与产出不平衡是客观存在的问题，而投资房地产业的回报是稳定的，对于城市经济发展的推动力是强大的。而历史建筑所占有的核心地块，与房地产开发需要的土地，在一些特征上是高度重合的。因此拆除古建筑，开发房地产业似乎是城市发展无可避免的选择。

　　但是从存量的视角来看，历史建筑所蕴含的城市文化资本也具有唯一性与垄断性，是地区的一张名片，加以利用也可以带动商业等第三产业的发展，已经有许多案例证明，古建筑与商业的合流，是可以带来直接的经济效益，例如无锡的南长街、扬州的皮市街、成都的太古里等等。

　　此外，历史街区的开放式街区布局，对于现代的大商城式建筑而言，反而是一种全新的体验模式。其次，修复城市历史街区，基于文化资本开发相关产业，比传统的房地产业可以带来更好的社会效益，有利于维护地区的团结稳定，增强文化自信。

　　一些建设相对比较成功的历史街区，如平江历史街区，虽然身处核心城区，但是其在发展了旅游业、商业的同时也留住了原住民、留住了历史文化。

　　事实上，近年来对于许多针对历史街区的设计实践已经证明了，城市文化存续与城市经济发展，在本质上并无冲突。然而现实是容不得天真的，我们的城市需要发展，政府需要拥抱投资的确定性，百姓需要更好的居住环境，城市的经济需要发展，而看上去房地产就是当时唯一的“版本答案”。

　　但是这样的发展方式，是建立在在牺牲城市文脉与历史特色的基础上的。作家冯骥才在《城市可以重来吗》一文提到：如果从精神与文化层面上去认识城市，城市是有尊严的，应当对它心存敬畏；可是如果仅仅把它当做一种使用对象，必然会对它随心所欲的宰割。

　　所以说，城市历史空间的改造不仅仅事关经济发展，更是有关城市的文脉与精神的存续。我们在选择其发展方式的时候，务必要慎重一点，因为历史无法重来，城市无法重来。

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