精装修样板引路必须关注这些要点！

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　　古建保护有多难,保护古建筑原貌,重庆古建筑保护,

　　对于地产企业而言，精装修工程已经逐步成为必选项之一，一方面精装修交付可以提高项目的品质感，另一方面，精装修也是突破限价的有效手段

　　然而在精装修实施中问题层出不穷，限额突破、反复拆改、质量问题等等，这些问题一直困扰着开发商

　　样板引路已经推广了很多年，大家也都知道有样板先行这么一回事，但是不论从现场实施，还是商务管理方面还是会遇到各种各样的问题

　　本文就从土建与精装修场地移交、质量敏感点以及商务方面分享一下精装修样板先行的知识

　　不管是精装样板引路还是批量精装修，土建提供的工作界面是基础，涉及内容非常多，这里将影响最大的重点强调

　　1.1 依据精装修施工图纸和协商木门供应商，在砌筑前发文明确室内 最佳各门洞口高宽尺寸，施工中检查监督（洞口尺寸超宽后补砂浆易空鼓开裂等）；

　　2.1 卫生间墙根底部掉落的抹灰砂浆需第一时间清理干净，多余钢筋切除， 避免卫生间墙根普通超高的问题；

　　2.2 特别注意厨房和卫生间墙体垂直度、平整度、转角方正（如洗手盆位置 转角需方正，平整度差至镶贴水泥油超厚易致墙砖空鼓脱落等问题）；

　　3.1 注意厨卫铝合金窗户安装平水高度 ，垂直度（导致窗四周墙砖镶贴完成后窗明显不垂直），左右高低 不水平超3mm；

　　3.2 其余铝合金窗门窗安装水平下框左右高低不直凹凸弯曲，安装超高露底，安装离墙边 左右大小头（造成窗台大小头和外墙砖收口打胶超宽等）；

　　4.1 注意窗四周收口砂浆的平整度、垂直度、转角方正（3#楼窗台盖板时注意左右大小头)；

　　以上问题若不在施工阶段提前介入监督交底，后期返工将耗费更多时间和巨大人力物力，得不偿失

　　土建需要自检合格，根据移交计划，按时对需移交楼层完成必须的整改，场地要清理完成

　　装修单位根据移交计划进行检查，形成一户一档报项目部、监理及总包；以三层为单位，三天内完成检查

　　根据精装单位提供的检查一户一档，总包组织整改；以三层为单位，按计划完成整改并报精装单位检查

　　以三层为单位精装单位在两天内完成复查，仍未整改完部分工程调整为由精装单位负责维修；复检后即为土建移交完成，原则上后续发生问题由装修单位负责整改

　　4.4 抹灰阴阳角方正度、直线 门垛厚度、宽度、高度偏差小于等于±5mm；

　　4.10 客厅、过道的尺寸一致性小于等于20mm。（每10层楼为一套标准）

　　5.4 控制线移交记录（标高线）发文明确不能随意改动 5.5 抹灰砂浆强度检验资料

　　① 地面实测实量前，精装单位应效验公共部分标高线和装修完成面平水地面铺贴部分的通过性和铺贴厚度的合理性

　　② 地面问题：超高需打凿的，淤结砂浆垃圾未清理干净，楼板平整度差铺贴超厚

　　③ 以卧室精装完成面为±0.00点，地砖粘接层厚度超过60mm且面积超过0.5㎡和粘接层厚度不足10mm的部分由土建单位全数整改到位；地面管线预埋位置（尤其是靠门洞口位置）及房间四角重点检测

　　① 抹灰强度要够，不然会造成饰面如墙面砖等大面积空鼓 ；平整度误差，墙砖饰面油漆饰面墙面平整度均≤4mm

　　④ 墙面空鼓整改范围：单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓，空鼓面积不大于5平方厘米；单面墙体大于5平方米，最多允许2处空鼓，每处空鼓面积不大于5平方厘米；

　　⑦ 同一轴线不同区域墙体错位，门垛错位严重的，厨房门连窗门垛错位致门槛石大小头严重的，窗上部阳角不正误差超4mm以上的

　　① 土建点位按精装修施工图标准预留，不符的部分必须全数整改到位。② 所有点位满足该户内最大功能需求，如设计不合理，工程应提出并做相应调整

　　① 给排水管道无渗漏、无堵塞，排水管道坡向、坡度正确（GB50242-2002）；

　　② 给水管检测试压1.0MPa,稳压30分钟后压降不超过0.05MPa，无渗漏；

　　③ 检查给水管有无损伤，实测地面敷设的给水管与地面标高是否冲突（土建地面已提到）；④ 所有给水都必须做放水实验，保证流水通畅；

　　⑥ 地漏有效水封深度不小于50mm，构造内无存水弯的卫生器具与生活排水管道连接时应设存水弯，其有效水封深度不小于50mm ；（GB 50368-2005）

　　① 配电箱内配线整齐，回路编号齐全，标示正确，箱内开关开启灵活品牌是否一致；

　　③ 强电进行通断和绝缘测试，导线间和导线对地间绝缘电阻值必须大0.5MΩ；④ 防雷接地由铝合金单位焊接，土建总包余留接地点；

　　⑤ 开关边缘距门框边缘及墙边距离150mm至200mm，同位置不同层误差小于等于50mm；

　　⑧ 墙砖饰面墙面底盒（包括强弱电箱及等电位盒）高出抹灰面15mm~20mm，油漆饰面墙面底盒高出墙面极差≤5mm

　　① 卫生间排气孔空调孔无渗漏、反坡、位置、大小正确、与插座位置协调（空调孔），装饰单位进场必须全数检查，如有不符的土建单位全数整改到位

　　② 空调单位在移交阶段对所有户型空调外机位尺寸、内机安装位置进行测量，如有与设计配备冲突的，提出由专业工程师出具体处理方案； 烟道止回阀安装高度位置正确且无功能障碍，抽油烟机单位检测

　　② 门洞口要求：最理想尺寸是木门订做的含框宽度左右各预留1.5公分安装缝隙，高度预留2公分安装缝隙（超宽超高，后补的砂浆都容易震动导致开裂或安装困难）

　　③ 入户门门洞必须满足90°开启，土建预留装饰饰面厚度，开启无异响④ 入户门安装严格按照精装完成面标高进行安装，以设计轴线为标准保证门窗方正度，误差控制在5mm以内，门框无松动

　　⑥ 门窗洞高宽误差极差10mm； 对土建铝合金门窗的进出线必须以室内装饰墙面为标准进行安装，铝合金门窗框边距内墙装饰面的距离根据精装饰要求统一，确保室内门窗台面宽度一致

　　⑦ 铝合金框与土建抹灰面间距：砖饰面误差≤20mm，油漆饰面误差≤5mm

　　⑧ 铝合金门窗外围玻璃胶密封胶顺直、密实、无渗漏，材料自身安装无缺陷，做淋水实验检测，移交重点关注项

　　⑨ 铝合金推拉门框垂直度≥2.5mm，下款凹凸超不水平度≥3mm（外架拆除后极难返工）

　　⑩ 铝合金门窗框边收口多余砂浆严重妨碍刮塑收口；铝合金单位在移交开始后必须与土建移交进度同步，完成室内所有工程（玻璃、栏杆、锁具、拉片预埋等等），避免交叉施工损坏无法界定。

　　③ 生活阳台观景阳台等局部有防水要求的，局部进行闭水实验；④ 屋面防水，屋面无渗漏、无积水；

　　⑤ 厨卫间防水由防水单位直接与精装修单位移交，下沉卫生间由精装修单位盖板回填，界面划分清楚，排水点位不符部分可以在盖板前调整，避免更改给水管破坏防水；

　　厨房、卫生间等有防水要求的地面应全数检查，蓄水时间不得小于24小时，最小蓄水深度不得小于20mm，卫生间蓄水应超过侧排管及返梁，重点观察墙角及排水管周边（顶面、侧面排水管）

　　精装修样板引路由于时间紧、参建单位多、拆改调整量大，因而对于成本来说，需要注意的商务问题不少

　　样板层的精装施工与批量施工之间会有较大的时间跨度，涉及样板引路的精装单位承接范围到底是仅为样板层还是包含批量部分是个问题如果仅做样板层，那么由于工程量小，要求高，招标得到的价格势必会比较高；而且无法达到检验精装单位施工水平的目的

　　如果承接范围包含批量部分，那么由于施工期跨度大，往往会导致进入批量装修阶段，合同价格已不符合当时的市场情况

　　综合各种因素，笔者建议采用“样板+批量”模式，但在合同中应清晰的明确价格调整机制

　　精装引路施工前置条件已经分析的很清楚，需要总包自检、精装单位复检、总包整改、精装单位终检、精装单位整改，因而过程中会出现大量的拆改事项

　　做为商务人员应及时拿到整改事项清单，哪些是由于设计问题，哪些是由于前序施工问题

　　精装修过程中涉及已完部分的成品保护，在合同中要明确成品保护的具体措施，针对具体措施给与补偿

　　在施工前的交底时应明确，后续施工单位要做好对已完工程的保护工作，若出现破坏情况，要求后续部门举证非其破坏造成，若无法举证则承担相应的修复费用

对于地产企业而言，精装修工程已经逐步成为必选项之一，一方面精装修交付可以提高项目的品质感，另一方面，精装修也是突破限价的有效手段

　　然而在精装修实施中问题层出不穷，限额突破、反复拆改、质量问题等等，这些问题一直困扰着开发商

　　样板引路已经推广了很多年，大家也都知道有样板先行这么一回事，但是不论从现场实施，还是商务管理方面还是会遇到各种各样的问题

　　本文就从土建与精装修场地移交、质量敏感点以及商务方面分享一下精装修样板先行的知识

　　不管是精装样板引路还是批量精装修，土建提供的工作界面是基础，涉及内容非常多，这里将影响最大的重点强调

　　1.1 依据精装修施工图纸和协商木门供应商，在砌筑前发文明确室内 最佳各门洞口高宽尺寸，施工中检查监督（洞口尺寸超宽后补砂浆易空鼓开裂等）；

　　2.1 卫生间墙根底部掉落的抹灰砂浆需第一时间清理干净，多余钢筋切除， 避免卫生间墙根普通超高的问题；

　　2.2 特别注意厨房和卫生间墙体垂直度、平整度、转角方正（如洗手盆位置 转角需方正，平整度差至镶贴水泥油超厚易致墙砖空鼓脱落等问题）；

　　3.1 注意厨卫铝合金窗户安装平水高度 ，垂直度（导致窗四周墙砖镶贴完成后窗明显不垂直），左右高低 不水平超3mm；

　　3.2 其余铝合金窗门窗安装水平下框左右高低不直凹凸弯曲，安装超高露底，安装离墙边 左右大小头（造成窗台大小头和外墙砖收口打胶超宽等）；

　　4.1 注意窗四周收口砂浆的平整度、垂直度、转角方正（3#楼窗台盖板时注意左右大小头)；

　　以上问题若不在施工阶段提前介入监督交底，后期返工将耗费更多时间和巨大人力物力，得不偿失

　　土建需要自检合格，根据移交计划，按时对需移交楼层完成必须的整改，场地要清理完成

　　装修单位根据移交计划进行检查，形成一户一档报项目部、监理及总包；以三层为单位，三天内完成检查

　　根据精装单位提供的检查一户一档，总包组织整改；以三层为单位，按计划完成整改并报精装单位检查

　　以三层为单位精装单位在两天内完成复查，仍未整改完部分工程调整为由精装单位负责维修；复检后即为土建移交完成，原则上后续发生问题由装修单位负责整改

　　4.4 抹灰阴阳角方正度、直线 门垛厚度、宽度、高度偏差小于等于±5mm；

　　4.10 客厅、过道的尺寸一致性小于等于20mm。（每10层楼为一套标准）

　　5.4 控制线移交记录（标高线）发文明确不能随意改动 5.5 抹灰砂浆强度检验资料

　　① 地面实测实量前，精装单位应效验公共部分标高线和装修完成面平水地面铺贴部分的通过性和铺贴厚度的合理性

　　② 地面问题：超高需打凿的，淤结砂浆垃圾未清理干净，楼板平整度差铺贴超厚

　　③ 以卧室精装完成面为±0.00点，地砖粘接层厚度超过60mm且面积超过0.5㎡和粘接层厚度不足10mm的部分由土建单位全数整改到位；地面管线预埋位置（尤其是靠门洞口位置）及房间四角重点检测

　　① 抹灰强度要够，不然会造成饰面如墙面砖等大面积空鼓 ；平整度误差，墙砖饰面油漆饰面墙面平整度均≤4mm

　　④ 墙面空鼓整改范围：单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓，空鼓面积不大于5平方厘米；单面墙体大于5平方米，最多允许2处空鼓，每处空鼓面积不大于5平方厘米；

　　⑦ 同一轴线不同区域墙体错位，门垛错位严重的，厨房门连窗门垛错位致门槛石大小头严重的，窗上部阳角不正误差超4mm以上的

　　① 土建点位按精装修施工图标准预留，不符的部分必须全数整改到位。② 所有点位满足该户内最大功能需求，如设计不合理，工程应提出并做相应调整

　　① 给排水管道无渗漏、无堵塞，排水管道坡向、坡度正确（GB50242-2002）；

　　② 给水管检测试压1.0MPa,稳压30分钟后压降不超过0.05MPa，无渗漏；

　　③ 检查给水管有无损伤，实测地面敷设的给水管与地面标高是否冲突（土建地面已提到）；④ 所有给水都必须做放水实验，保证流水通畅；

　　⑥ 地漏有效水封深度不小于50mm，构造内无存水弯的卫生器具与生活排水管道连接时应设存水弯，其有效水封深度不小于50mm ；（GB 50368-2005）

　　① 配电箱内配线整齐，回路编号齐全，标示正确，箱内开关开启灵活品牌是否一致；

　　③ 强电进行通断和绝缘测试，导线间和导线对地间绝缘电阻值必须大0.5MΩ；④ 防雷接地由铝合金单位焊接，土建总包余留接地点；

　　⑤ 开关边缘距门框边缘及墙边距离150mm至200mm，同位置不同层误差小于等于50mm；

　　⑧ 墙砖饰面墙面底盒（包括强弱电箱及等电位盒）高出抹灰面15mm~20mm，油漆饰面墙面底盒高出墙面极差≤5mm

　　① 卫生间排气孔空调孔无渗漏、反坡、位置、大小正确、与插座位置协调（空调孔），装饰单位进场必须全数检查，如有不符的土建单位全数整改到位

　　② 空调单位在移交阶段对所有户型空调外机位尺寸、内机安装位置进行测量，如有与设计配备冲突的，提出由专业工程师出具体处理方案； 烟道止回阀安装高度位置正确且无功能障碍，抽油烟机单位检测

　　② 门洞口要求：最理想尺寸是木门订做的含框宽度左右各预留1.5公分安装缝隙，高度预留2公分安装缝隙（超宽超高，后补的砂浆都容易震动导致开裂或安装困难）

　　③ 入户门门洞必须满足90°开启，土建预留装饰饰面厚度，开启无异响④ 入户门安装严格按照精装完成面标高进行安装，以设计轴线为标准保证门窗方正度，误差控制在5mm以内，门框无松动

　　⑥ 门窗洞高宽误差极差10mm； 对土建铝合金门窗的进出线必须以室内装饰墙面为标准进行安装，铝合金门窗框边距内墙装饰面的距离根据精装饰要求统一，确保室内门窗台面宽度一致

　　⑦ 铝合金框与土建抹灰面间距：砖饰面误差≤20mm，油漆饰面误差≤5mm

　　⑧ 铝合金门窗外围玻璃胶密封胶顺直、密实、无渗漏，材料自身安装无缺陷，做淋水实验检测，移交重点关注项

　　⑨ 铝合金推拉门框垂直度≥2.5mm，下款凹凸超不水平度≥3mm（外架拆除后极难返工）

　　⑩ 铝合金门窗框边收口多余砂浆严重妨碍刮塑收口；铝合金单位在移交开始后必须与土建移交进度同步，完成室内所有工程（玻璃、栏杆、锁具、拉片预埋等等），避免交叉施工损坏无法界定。

　　③ 生活阳台观景阳台等局部有防水要求的，局部进行闭水实验；④ 屋面防水，屋面无渗漏、无积水；

　　⑤ 厨卫间防水由防水单位直接与精装修单位移交，下沉卫生间由精装修单位盖板回填，界面划分清楚，排水点位不符部分可以在盖板前调整，避免更改给水管破坏防水；

　　厨房、卫生间等有防水要求的地面应全数检查，蓄水时间不得小于24小时，最小蓄水深度不得小于20mm，卫生间蓄水应超过侧排管及返梁，重点观察墙角及排水管周边（顶面、侧面排水管）

　　精装修样板引路由于时间紧、参建单位多、拆改调整量大，因而对于成本来说，需要注意的商务问题不少

　　样板层的精装施工与批量施工之间会有较大的时间跨度，涉及样板引路的精装单位承接范围到底是仅为样板层还是包含批量部分是个问题如果仅做样板层，那么由于工程量小，要求高，招标得到的价格势必会比较高；而且无法达到检验精装单位施工水平的目的

　　如果承接范围包含批量部分，那么由于施工期跨度大，往往会导致进入批量装修阶段，合同价格已不符合当时的市场情况

　　综合各种因素，笔者建议采用“样板+批量”模式，但在合同中应清晰的明确价格调整机制

　　精装引路施工前置条件已经分析的很清楚，需要总包自检、精装单位复检、总包整改、精装单位终检、精装单位整改，因而过程中会出现大量的拆改事项

　　做为商务人员应及时拿到整改事项清单，哪些是由于设计问题，哪些是由于前序施工问题

　　精装修过程中涉及已完部分的成品保护，在合同中要明确成品保护的具体措施，针对具体措施给与补偿

　　在施工前的交底时应明确，后续施工单位要做好对已完工程的保护工作，若出现破坏情况，要求后续部门举证非其破坏造成，若无法举证则承担相应的修复费用